《中國房地產(chǎn)發(fā)展之路》課程被清華大學(xué)研究生院列為全校研究生學(xué)術(shù)與職業(yè)素養(yǎng)平臺(tái)課程。課程目標(biāo)為：

第一，分析中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程、面臨的挑戰(zhàn)以及未來的發(fā)展方向，使學(xué)生能夠理解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本制度環(huán)境、商業(yè)邏輯，建構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展圖景；

第二，為房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的未來發(fā)展提供一個(gè)分析的框架，也力求為有意愿在相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展的學(xué)生提供未來職業(yè)發(fā)展規(guī)劃的前景指導(dǎo)；

第三，結(jié)合理論分析和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，掌握行業(yè)分析框架，并能將方法論拓展到其他領(lǐng)域未來機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)的分析中。

2025年秋《中國房地產(chǎn)發(fā)展之路》第2課

上課時(shí)間：2025年9月22日(周一) 18:45-22:00

Part I 18:45-20:15 主題演講

伍迪：《中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策與實(shí)踐》

第二課：中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策與實(shí)踐一、政策醞釀、探索與演進(jìn)1、政策出臺(tái)背景：我國基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)入存量時(shí)代投資增速下滑：2016-2017年基建投資增速17.4%-19%（高位）→2018-2019年降至3.8%→2020-2021年跌破 1%（疫情疊加），新增投資乏力。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需求：消費(fèi)降級(jí)、進(jìn)出口受貿(mào)易摩擦壓力，投資成關(guān)鍵抓手；房地產(chǎn)房住不炒，基建需通過盤活存量撬動(dòng)新增投資（推動(dòng)REITs的初心）。

2、政策脈絡(luò)：存量資產(chǎn)盤活的主旋律演進(jìn)

3、政策體系：一體兩翼架構(gòu)

一體

兩部委聯(lián)合政策國家頂層設(shè)計(jì)（如十四五規(guī)劃中盤活存量、形成良性循環(huán)的定位）。

兩翼

底層資產(chǎn)端：國家發(fā)改委等對(duì)底層資產(chǎn)的篩選提出要求；

金融市場(chǎng)端：中國證監(jiān)會(huì)等對(duì)產(chǎn)品架構(gòu)與存續(xù)期管理提出要求。

4、政策與實(shí)踐的強(qiáng)耦合

2021月：86號(hào)文發(fā)布后不到一年，首批單在滬深交易所上市，覆蓋產(chǎn)業(yè)園（張江、招商蛇口、蘇州工業(yè)園）、收費(fèi)公路（滬杭甬、廣河）、倉儲(chǔ)物流（普洛斯、鹽田港）、生態(tài)環(huán)保（首創(chuàng)水務(wù)、首鋼綠能）等多個(gè)行業(yè)，實(shí)現(xiàn)中國基礎(chǔ)設(shè)施EITs“1”

2022月：58號(hào)文發(fā)布后約一年，首批保障性租賃住房REITs（北京保障房中心、深圳安居、廈門安居）上市；

2024月：36號(hào)文發(fā)布后約一年，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs（華潤(rùn)萬象城、金茂攬秀城、北京物美）；2024月：首批數(shù)據(jù)中心REITs（潤(rùn)澤、萬國）；

現(xiàn)狀：截至2024年底，58單（規(guī)模1600多億），截至2025日，74單（規(guī)模超過000億），已成為亞洲REITs數(shù)量最多市場(chǎng)。

5、獲得多方認(rèn)可：創(chuàng)新性普惠性典范

中央紀(jì)委、國家監(jiān)委官網(wǎng)評(píng)價(jià)：EITs服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新性普惠性金融產(chǎn)品的典型代表

為投資人提供了一種區(qū)別于股和債的第三種投資工具；

為企業(yè)提供一種權(quán)益性融資工具；

為投資門檻相對(duì)較低的公眾投資人提供了一種投資機(jī)會(huì)，分紅機(jī)制讓普通老百姓享受到我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的經(jīng)濟(jì)紅利，成為了一種普惠性金融產(chǎn)品

二、如何認(rèn)識(shí)中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs1、國際起源與對(duì)比

起源：1960年美國《不動(dòng)產(chǎn)投資信托法案》，核心動(dòng)力是稅收優(yōu)惠；

全球現(xiàn)狀：在40多個(gè)國家地區(qū)有推廣，亞洲較大市場(chǎng)包括日本（約7500億人民幣）、新加坡（約5000億人民幣）、中國香港

中國充分吸收了國際經(jīng)驗(yàn)，在政策中EITs翻譯為不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開始推廣，采用公募基金ABS”的交易結(jié)構(gòu)。

2、五大特征

內(nèi)涵：以發(fā)行受益憑證的方式，匯集投資者資金，由專業(yè)機(jī)構(gòu)管理不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，將收益按比例分配給投資人的信托基金（可通俗理解為資產(chǎn)的IPO”）。

五大特征：

資產(chǎn)證券化產(chǎn)品：非標(biāo)資產(chǎn)（如公路、產(chǎn)業(yè)園）標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品；

權(quán)益性工具：投資人收益（分紅資產(chǎn)增值）完全依賴項(xiàng)目，強(qiáng)制每年至少次分紅，原始權(quán)益人無需擔(dān)保；

直接融資方式：降低交易成本；

工具箱式方案：讓中小投資者能夠參與體量較大的投資；

戰(zhàn)略性資本工具：是資產(chǎn)運(yùn)作平臺(tái)，企業(yè)可持續(xù)裝入新資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)投融管退”+輕資產(chǎn)運(yùn)營。

3、中國EITs交易架構(gòu)

核心矛盾：我國公募基金僅能投標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，無法直接持有項(xiàng)目公司股權(quán)（基金法規(guī)定）；

解決方案：增設(shè)“ABS資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃——ABS 將項(xiàng)目公司證券化公募基金持有ABS受益憑證；

治理保障：公募基金管理人與ABS管理人需為同一實(shí)控人關(guān)聯(lián)關(guān)系，減少多層委托低效問題。

4、實(shí)現(xiàn)多贏

對(duì)地方政府：盤活存量、降低隱性債務(wù)、帶動(dòng)區(qū)域投資內(nèi)循環(huán)、樹立地區(qū)金融創(chuàng)新形象；

對(duì)原始權(quán)益人：改善資產(chǎn)負(fù)債表、打造輕資產(chǎn)平臺(tái)、獲取權(quán)益融資、打造金融創(chuàng)新品牌；

對(duì)投資者：新增一個(gè)投資品類（不同于股和債）；

對(duì)金融市場(chǎng)：豐富直接融資工具，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

三、實(shí)踐擴(kuò)圍擴(kuò)容與核心原則1、擴(kuò)圍擴(kuò)容的兩大維度）行業(yè)維度：政策引領(lǐng)，截至現(xiàn)在已支持“12+1”個(gè)行業(yè)發(fā)行EITs

政策支持行業(yè)演進(jìn)：2020年（交通、園區(qū)、物流等類）→2021年（能源、保障房、文旅、水利→2023年（消費(fèi)）→2024年（養(yǎng)老）形成“12+1”

市場(chǎng)響應(yīng)迅速：多個(gè)行業(yè)在政策發(fā)布不久后即實(shí)現(xiàn)破冰，如2021958號(hào)文擴(kuò)保障房→2022月首批上市；2023236號(hào)文擴(kuò)消費(fèi)基建→2024月首批上市）。

）體量維度：整體規(guī)模增長(zhǎng)較快，單只平均規(guī)模有進(jìn)一步上升空間

中國vs日本（前年對(duì)比）：

現(xiàn)狀：中國數(shù)量亞洲第一，但單只平均規(guī)模相對(duì)較小，需要通過擴(kuò)募實(shí)現(xiàn)從小而美大而強(qiáng)過渡，最新政策2025782號(hào)文鼓勵(lì)EITs市場(chǎng)不斷擴(kuò)募，例如縮短首發(fā)與擴(kuò)募最小申報(bào)時(shí)間間隔、允許跨行業(yè)混裝擴(kuò)募等。

2、核心原則：守正與創(chuàng)新

）守正：錨定戰(zhàn)略與合規(guī)

錨定國家戰(zhàn)略：基礎(chǔ)設(shè)施EITs行業(yè)發(fā)展融入并助力國家戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)；

嚴(yán)格合規(guī)審查：

資產(chǎn)合規(guī)：需取得項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、環(huán)評(píng)、施工、竣工驗(yàn)收等全套手續(xù)（缺一不可）；

資金合規(guī)：回收資金使用有明確要求（20241014號(hào)文：85% 用于新增投資存量收購≤15% 補(bǔ)充流動(dòng)資金；年內(nèi)使用率≥75%年內(nèi)全用完）。

）創(chuàng)新：避風(fēng)險(xiǎn)、找出路

例如中航京能光伏REIT在解決農(nóng)村集體用地使用的合規(guī)方面、平滑國補(bǔ)收益方面提出了創(chuàng)新性解決方案；華泰江蘇交控REIT解決高速服務(wù)區(qū)用地的收益入池問題；銀華紹興原水水利REIT通過全市統(tǒng)籌解決擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模問題；華夏大悅城商業(yè)REIT解決連廊合規(guī)性問題等。

清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長(zhǎng) 吳璟 頒發(fā)為講課老師頒發(fā)感謝狀

參加課程的老師和清華大學(xué)校友總會(huì)城鄉(xiāng)建設(shè)專委會(huì)到場(chǎng)嘉賓合影

本學(xué)期課表

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