徐凡淋 中房報(bào)記者 付珊珊丨上海報(bào)道

今年的土地市場(chǎng)，邦泰集團(tuán)無(wú)疑是一匹閃耀“黑馬”。

1022日，四川邦泰投資集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“邦泰集團(tuán)”）在廣西南寧以底價(jià)拿下一幅住宅用地，而這已經(jīng)是邦泰集團(tuán)今年拿下的第22宗土地，超越去年同期，勢(shì)頭正盛。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025~9月，邦泰集團(tuán)拿地21宗，拿地面積為186萬(wàn)平方米，排名全國(guó)第；拿地金額87億元，排名全國(guó)第15名，在民營(yíng)房企中僅次于濱江集團(tuán)；拿地面積排名第，位居民營(yíng)房企第名，成為今年民營(yíng)房企中的“拿地之王”。

邦泰集團(tuán)的擴(kuò)張，早在2023年便以95億元權(quán)益拿地金額排名拿地榜第32名。

2024年，邦泰集團(tuán)以117億元權(quán)益拿地金額排名全國(guó)房企拿地榜第17名，總地價(jià)達(dá)118億元，僅次于杭州濱江集團(tuán)，排名全國(guó)民企第名。

值得一提的是，與濱江集團(tuán)深耕大本營(yíng)杭州不同，邦泰集團(tuán)先后在山西、德陽(yáng)、昆明、西安、武漢、重慶、南寧等至少10個(gè)不同城市拿地，拿地金額超越去年同期，大有全國(guó)擴(kuò)張之勢(shì)

那么，拿地?cái)U(kuò)張的資金從何而來(lái)，是什么在支撐邦泰集團(tuán)擴(kuò)張的底氣？土地選擇有何策略，這些項(xiàng)目的銷售情況如何？1030日，山海新財(cái)經(jīng)致電邦泰集團(tuán)了解情況，截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。

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錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，差異化布局

公開(kāi)資料顯示，邦泰集團(tuán)起源于四川樂(lè)山，最早為一家房地產(chǎn)銷售代理公司專注在三四線城市發(fā)展業(yè)務(wù)。2007年，由羅勇、王智勇、石凌濤、何流四人共同成立四川邦泰置業(yè)有限公司，初期多以合作運(yùn)營(yíng)為主，聚焦四川本地市場(chǎng)，發(fā)展頗為穩(wěn)健。

2008年，邦泰與四川本土房企錫成泓馳共同開(kāi)發(fā)“樂(lè)山邦泰·名門外灘”項(xiàng)目落地大本營(yíng)樂(lè)山，創(chuàng)下當(dāng)年樂(lè)山單價(jià)最高，并打破開(kāi)盤銷售紀(jì)錄，讓邦泰在行業(yè)內(nèi)站穩(wěn)腳跟。

此后，邦泰在樂(lè)山、彭山等地布局開(kāi)發(fā)，確立集團(tuán)化管控模式，業(yè)務(wù)逐步覆蓋四川多地，完成第一輪擴(kuò)張。

2013年邦泰總部搬至成都，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目延伸至成都、宜賓、遂寧、綿陽(yáng)、西昌、重慶等城市，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，逐步形成境系、悅系、府臺(tái)系、天字系、院子系五大產(chǎn)品系。

2021年開(kāi)始，當(dāng)大多民營(yíng)房企陷入流動(dòng)性危機(jī)時(shí)，邦泰集團(tuán)錯(cuò)峰迎來(lái)規(guī)模擴(kuò)張階段。走出四川，開(kāi)啟全國(guó)化戰(zhàn)略，重點(diǎn)布局南昌、南寧、昆明、武漢、西安等二線城市，拿地規(guī)模顯著增長(zhǎng)。

邦泰集團(tuán)在拿地上眼光頗為獨(dú)到，幾年間打造了多個(gè)熱銷項(xiàng)目，讓邦泰集團(tuán)對(duì)二線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)充滿信心。如：邦泰集團(tuán)初進(jìn)西安時(shí)，首個(gè)項(xiàng)目邦泰·悅九章，首次開(kāi)盤銷售151套，去化率80%；緊接著，邦泰·觀宸高新開(kāi)盤，去化率也達(dá)到80%

20251~8月，邦泰集團(tuán)以198.68億元登上權(quán)益銷售榜第18位，是前20名內(nèi)除杭州濱江、碧桂園外的第三家民營(yíng)房企，實(shí)現(xiàn)全口徑銷售面積213.14萬(wàn)平方米，排名第14位。

多個(gè)項(xiàng)目的成功與熱銷，相對(duì)過(guò)去穩(wěn)扎穩(wěn)打的發(fā)展路線，進(jìn)入全國(guó)市場(chǎng)的邦泰集團(tuán)顯得頗為激進(jìn)。

2023年以95億元權(quán)益拿地金額首次進(jìn)入全國(guó)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)；2024年以117億元權(quán)益拿地金額排名全國(guó)第17名，在民營(yíng)房企中僅次于濱江集團(tuán)。2025年繼續(xù)保持高拿地節(jié)奏，業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)11直轄市自治區(qū)，進(jìn)駐39座城市，開(kāi)發(fā)面積超3200萬(wàn)平方米。

截至目前，邦泰不僅在拿地?cái)?shù)量上，已經(jīng)與去年全年持平，權(quán)益土儲(chǔ)貨值達(dá)231億元，在拿地總數(shù)持平的情況下，土儲(chǔ)貨值更高，比2024年高出近100億元。

對(duì)于邦泰樓盤的熱銷，有市場(chǎng)人士分析，首先，邦泰開(kāi)發(fā)樓盤普遍得房率高，當(dāng)同區(qū)域項(xiàng)目得房率普遍在70%~80%，邦泰的得房率最高能到110%，西安·邦泰悅九章得房率甚至高達(dá)130%，相當(dāng)于多了一個(gè)臥室或大客廳。其次，公區(qū)配置從小區(qū)大門到水景、綠植景觀選材用心，能讓客戶第一眼就喜歡。

在拿地策略上，邦泰重點(diǎn)布局中西部?jī)?yōu)質(zhì)城市，這些城市對(duì)高品質(zhì)住宅有需求，好產(chǎn)品稀缺，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)較少，土地溢價(jià)低，有利于深耕。邦泰集團(tuán)在地塊選擇上，每宗地塊控制在10億元以內(nèi)，能有效降低企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

也有分析人士認(rèn)為，邦泰集團(tuán)本質(zhì)還是地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)的“高周轉(zhuǎn)”模式，即在低成本的基礎(chǔ)上，保持高速去化，回款再拿地，以此循環(huán)，一旦一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)失利，虧損幾個(gè)億，將牽一發(fā)而動(dòng)全身。

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快速擴(kuò)張背后的隱憂

邦泰集團(tuán)在土地市場(chǎng)表現(xiàn)驚艷，但其擴(kuò)張模式仍潛藏多項(xiàng)隱憂。

當(dāng)前二三線城市的空白給了邦泰集團(tuán)加速擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，但繼續(xù)沿用“高周轉(zhuǎn)”模式發(fā)展，企業(yè)能支撐多久？事實(shí)上，伴隨拿地增加，邦泰旗下部分子公司，已開(kāi)始顯現(xiàn)資金不足的問(wèn)題。

天眼查顯示，邦泰集團(tuán)旗下多家子公司成為被執(zhí)行人，截至202511日，邦泰集團(tuán)控股子公司宜賓鴻通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成為被執(zhí)行人，執(zhí)行法院為宜賓市翠屏區(qū)人民法院執(zhí)行，兩起案件涉案金額合計(jì)220.7萬(wàn)元。該公司還曾涉嫌虛假宣傳，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者被宜賓市市場(chǎng)監(jiān)督管理局處罰，責(zé)令廣告停止發(fā)布。

202523日，宜賓邦泰置業(yè)有限公司成為被執(zhí)行人，執(zhí)行法院同樣為宜賓市翠屏區(qū)人民法院，涉案金額102萬(wàn)元。

在資金與融資渠道上，非上市公司的邦泰集團(tuán)，融資渠道有限，邦泰集團(tuán)的融資最早依賴于內(nèi)部員工跟投，金額10~100萬(wàn)元不等，這對(duì)快速擴(kuò)張的邦泰，顯然難以滿足資金需求。

這之中，股權(quán)質(zhì)押成了邦泰集團(tuán)重要的融資渠道。天眼查顯示，邦泰集團(tuán)旗下多家分子公司存在股權(quán)質(zhì)押警示風(fēng)險(xiǎn)，如旗下四川和邦投資集團(tuán)有限公司先后將股權(quán)質(zhì)押給樂(lè)山巨星農(nóng)牧股份有限公司、四川和邦生物科技股份有限公司。

此外，從去年開(kāi)始，邦泰集團(tuán)進(jìn)駐的城市，所成立的項(xiàng)目公司都進(jìn)行了股權(quán)質(zhì)押融資，質(zhì)押對(duì)象為地方銀行、保理機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)等。

股權(quán)質(zhì)押雖然在一定程度上，緩解了邦泰擴(kuò)張過(guò)程中的資金壓力，但利息則遠(yuǎn)高于正常開(kāi)發(fā)貸款，要求項(xiàng)目具備更強(qiáng)的去化能力，也讓邦泰不得不在“高周轉(zhuǎn)”的路上越走越遠(yuǎn)。

此外，在項(xiàng)目層面，邦泰開(kāi)發(fā)的部分項(xiàng)目也陷入工程與維權(quán)風(fēng)波之中。

在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板，有業(yè)主留言稱合肥東方雅頌項(xiàng)目存在外立面真石漆凹凸不平、偷工減料、衛(wèi)生間防水涂層不合格、步梯過(guò)道與宣傳不符、地庫(kù)頂板滲漏等質(zhì)量問(wèn)題。

在問(wèn)政四川官網(wǎng)也有多名業(yè)主留言，其中一名四川遂寧高新區(qū)湖光九里的小區(qū)業(yè)主留言稱，202526~27日收房時(shí)發(fā)現(xiàn)墻體空鼓嚴(yán)重，室內(nèi)多處墻面存在大面積空鼓，并涉及承重墻體等一系列房屋質(zhì)量問(wèn)題。

這些項(xiàng)目問(wèn)題不僅影響邦泰集團(tuán)的品牌形象，也讓客戶對(duì)其產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生質(zhì)疑，為其內(nèi)部管理機(jī)制，項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題蒙上陰影。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，邦泰集團(tuán)今年前個(gè)月表現(xiàn)亮眼，在拿地方面成績(jī)斐然，成為民營(yíng)房企中的“拿地之王”，展現(xiàn)出強(qiáng)大的擴(kuò)張實(shí)力與積極進(jìn)取的發(fā)展態(tài)勢(shì)。但其全國(guó)化進(jìn)程略顯激進(jìn)，聚焦二線城市，雖市場(chǎng)潛力大，也伴隨一定風(fēng)險(xiǎn)，如區(qū)域政策差異、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈等，后續(xù)需在運(yùn)營(yíng)、資金把控、市場(chǎng)適應(yīng)等方面下足功夫，平衡擴(kuò)張速度與風(fēng)險(xiǎn)，才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展。

對(duì)于邦泰集團(tuán)的擴(kuò)張，有業(yè)內(nèi)人士直言，邦泰的做法與之前“三高”模式?jīng)]有本質(zhì)區(qū)別，能否走得長(zhǎng)遠(yuǎn)還有待市場(chǎng)驗(yàn)證。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：馬琳 徐匯清

審讀：戴士潮

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