通過差異化供地策略推動區(qū)域協(xié)調發(fā)展。

中房報記者 陳標志丨海南報道

12月18日，海南自由貿易港啟動全島封關運作。當天三亞市中心城區(qū)一宗約152畝的市場化商品住宅用地，以近30億元的價格成交。

而在頭一天，三亞中心城市另一地塊約100畝市場化商品住宅用地，以超20億元價格成交。至此，三亞，甚至海南的市場化商品住宅地塊的掛牌出讓，已經接近尾聲。

2025年對于海南來說，是一個特殊年份——全島封關運作正式啟動。在這個歷史節(jié)點上，土地市場就像一面鏡子，特別對于海南“一南一北”兩個城市來說，照出了海口、三亞這兩座島內最重要城市的不同發(fā)展路徑：一個像“大家長”，要統(tǒng)籌產業(yè)和民生；一個像“精致玩家”，專注高端旅游和特色科技。

總體來看，2025年海口、三亞兩地土地使用權掛牌出讓，均緊扣“自貿港建設”定位：?？趶娀C合功能，三亞聚焦國際旅游與特色產業(yè)，通過差異化供地策略推動區(qū)域協(xié)調發(fā)展。

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封關下的海南土拍

12月18日，海南綠發(fā)投資有限公司僅一輪報價，便以超29億元將三亞中心城區(qū)一宗約152畝的商品住宅用地收入囊中。

中國房地產報記者了解到，三亞市中心城區(qū)控規(guī)HP03-08-09-01地塊，其使用權面積為101273.63平方米（約152畝），土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地（市場化商品住房），即商住混合用地，商住混合比例分別為5%、95%。

該宗地塊位于三亞中心城區(qū)的海坡片區(qū)，容積率≤2.2，最大可規(guī)劃計容建筑體量超過22萬平方米。該地塊起始價為29.4892億元，海南綠發(fā)投資有限公司僅一輪報價，最終以底價成交。經測算，該成交價折合樓面地價超過13200元/平方米。

經股權穿透，競得該地塊的“海南綠發(fā)投資有限公司”，系魯能集團全資子公司，中國綠發(fā)全資孫公司。

不僅僅是該地塊，12月17日，海南綠發(fā)投資有限公司以超20.22億元，競得三亞市中心城區(qū)控規(guī)HP02-03-05B地塊。該地塊使用權面積為66615.24平方米（折合99.9畝），同樣為二類城鎮(zhèn)住宅用地（市場化商品住房）。以該成交價測算，折合樓面價約13800元/平方米，溢價率為0.12%。

海南綠發(fā)投資有限公司連續(xù)兩天在三亞斥巨資拿下兩宗“大塊頭”商品住宅用地，且在海南自貿港啟動全島封關運作之際拿地，立即引起了外界的廣泛關注。

記者從海南省建設用地使用權網上交易平臺獲悉，在上述兩宗地塊掛牌出讓成交后，今年海南的商品住宅用地的掛牌出讓已接近尾聲。

上述網上交易平臺“交易日歷”顯示，截至今年12月31日，目前全省尚有21宗國有建設用地使用權等待掛牌出讓交易，其中二類城鎮(zhèn)住宅用地（市場化商品住房）為4宗，分別位于三亞中心城區(qū)、?？谖骱０段逶春悠瑓^(qū)，以及東方市及昌江黎族自治縣石碌鎮(zhèn)（縣城）。

上述4宗商品住宅地塊中，三亞HLB-2-26地塊的使用權面積約為54.5畝，起始價3.4522億元；東方市2025-28號地塊約50畝，起始價1.5億元。?？谂c昌江縣掛牌出讓地塊面積分別為9畝、55畝，起始價數千萬元。

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兩重點城市土拍市場“個性畫像”

2025年，海南自由貿易港建設迎來封關運作元年。

在這一具有里程碑意義的時間節(jié)點上，作為海南南北兩極的核心城市，?？谂c三亞的國有建設用地掛牌出讓市場，呈現出既相互呼應又各具特色的發(fā)展態(tài)勢。

記者了解到，江東新區(qū)為今年?？趪薪ㄔO用地掛牌出讓的主力。據不完全統(tǒng)計，該區(qū)域推出19宗地塊（占比39.6%），涵蓋總部經濟、臨空產業(yè)、現代服務業(yè)等領域。

?？谖骱０缎聟^(qū)推出12宗地塊，以居住用地（含保障性租賃住房）為主，占全市居住用地出讓量的65%，優(yōu)先保障剛需住房供給。

主城區(qū)（瓊山區(qū)、龍華區(qū)）推出17宗地塊，以商服用地和城市更新配套用地為主，重點用于補齊商業(yè)設施、教育醫(yī)療等公共服務短板。

據了解，?？诰幼∮玫卣急?5%，溢價率平均5.2%，較2024年下降2個百分點，市場回歸理性。保障性租賃住房用地占居住用地的30%，商服及公共管理用地占比23%，主要用于商業(yè)綜合體、交通樞紐配套等。

?？谕恋厥袌鎏攸c為，本地國企與央企為主要競買方，合計拿地占比65%，資金實力較強的民企聚焦商服與產業(yè)用地。

2025年，三亞市圍繞“國際旅游消費中心核心區(qū)”定位，國有建設用地掛牌出讓以“提質減量、優(yōu)化結構”為原則，據不完全統(tǒng)計，全年推出掛牌出讓地塊35宗。

12月是海南自貿港封關運作關鍵節(jié)點，三亞市集中推出多宗核心地塊，單月掛牌起始價合計超87億元。其時機選擇與地塊條件設置，被市場普遍解讀為“封關前土地價值重估”的強烈信號，引發(fā)了高度關注。

?？谂c三亞土地市場對比

通過對比海口與三亞2025年的土地市場，可以清晰地勾勒出兩座城市在海南自貿港藍圖中的不同角色與路徑選擇：

在出讓規(guī)模上，海口側重“規(guī)?；_發(fā)”，通過較大體量的土地供應，快速承載產業(yè)與人口，完善城市綜合功能；三亞則側重“精品化開發(fā)”，通過控制總量、提升單價，聚焦于高附加值產業(yè)與高端服務業(yè)的培育。

在核心導向上，?？趫猿帧爱a業(yè)強市與城市功能完善”并重，目標是建設輻射全島的綜合性省會；三亞則堅定不移地錨定“國際旅游消費與深?？萍肌钡忍厣惖溃蛟炀哂腥蛴绊懥Φ膶I(yè)功能節(jié)點。

在市場主體上，海口以本地國企、央企和逐步活躍的民企構成多元梯隊；三亞則在旅游用地領域吸引了更多外資與文旅央企，在產業(yè)用地領域則以國家級科研機構為主力。

值班編委：李紅梅

責任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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