【作者】

張恩嘉^1,2,3，萬(wàn)勵(lì)，龍瀛^2,4

1. 北京工業(yè)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院

2. 清華大學(xué)建筑學(xué)院

3. 劍橋大學(xué)土地經(jīng)濟(jì)系

4. 清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心，生態(tài)規(guī)劃與綠色建筑教育部重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室

【通訊作者郵箱】

ylong@tsinghua.edu.cn

【原文信息】

Zhang, E., Wan, L., & Long, Y. (2025). Beyond street-level shops: Characteristics of three-dimensional commercial distribution dynamics in Beijing combining Gaode and Dianping data. Cities, 171, 106765.

https://doi.org/10.1016/j.cities.2025.106765

內(nèi)容導(dǎo)讀

清華大學(xué)龍瀛教授與北京工業(yè)大學(xué)張恩嘉博士、劍橋大學(xué)萬(wàn)勵(lì)教授合作的研究論文《Beyond street-level shops: Characteristics of three-dimensional commercial distribution dynamics in Beijing combining Gaode and Dianping data》（超越沿街底商：基于高德與大眾點(diǎn)評(píng)數(shù)據(jù)的北京商業(yè)設(shè)施三維分布動(dòng)態(tài)特征）在國(guó)際期刊Cities在線發(fā)表。

該研究創(chuàng)新性地提出“水平-垂直擴(kuò)張矩陣”分析框架，整合2012-2024年高德地圖與大眾點(diǎn)評(píng)多源大數(shù)據(jù)，系統(tǒng)揭示數(shù)字時(shí)代城市商業(yè)設(shè)施的三維空間重構(gòu)動(dòng)態(tài)特征。研究以北京五環(huán)內(nèi)為研究區(qū)域，通過(guò)159萬(wàn)個(gè)傳統(tǒng)依賴于沿街底商的零售、餐飲與日常服務(wù)類商業(yè)POI數(shù)據(jù)的時(shí)空分析，發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)沿街底商店鋪占比持續(xù)下降但疫情期間展現(xiàn)出較高韌性；而非沿街底商則穩(wěn)步增長(zhǎng)，沿街非底商及非沿街非底商店鋪盡管在疫情期間經(jīng)歷了短暫下降，但整體保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從空間上看，沿街底商的比例隨著距城市中心距離的增加而減少，而非底商店鋪則集中在二環(huán)至四環(huán)之間。日常服務(wù)相較于零售及餐飲而言更傾向于非傳統(tǒng)沿街底商的區(qū)域，此特征在疫情后更加明顯。值得注意的是，平臺(tái)對(duì)比顯示出了不同的記錄模式：高德地圖記錄了更多的沿街底商店鋪，而大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)則記錄了更高比例的水平或垂直擴(kuò)張的店鋪，且垂直擴(kuò)張店鋪的在線評(píng)分和評(píng)論數(shù)量更高，這表明數(shù)字平臺(tái)的電子口碑可能有助于緩解物理空間中的可視性限制。此外，文中還討論了可能促進(jìn)商業(yè)設(shè)施三維空間重構(gòu)的國(guó)家和地方層面的相關(guān)政策。這些研究發(fā)現(xiàn)為數(shù)字時(shí)代的城市空間精細(xì)化治理與小微企業(yè)發(fā)展提供了全新視角。

圖1：研究區(qū)域（北京五環(huán)內(nèi)）（a）及傳統(tǒng)沿街底商類店鋪的水平-垂直擴(kuò)張示例（住宅社區(qū)內(nèi)的花店及攝影工作室；服務(wù)式公寓內(nèi)的蛋糕店及零售店）

研究背景

隨著城市消費(fèi)主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，商業(yè)設(shè)施作為就業(yè)創(chuàng)造與生活質(zhì)量提升的關(guān)鍵載體，其空間分布規(guī)律一直是城市規(guī)劃與地理學(xué)研究的核心議題。傳統(tǒng)理論強(qiáng)調(diào)可達(dá)性、可視性與集聚效應(yīng)，因此，商業(yè)設(shè)施通常位于沿街底商（GFSF）或商業(yè)中心中。然而，數(shù)字技術(shù)革命正深刻改變這一格局：一方面，移動(dòng)支付、外賣平臺(tái)與電商的普及使實(shí)體空間的物理可達(dá)性約束逐漸減弱；另一方面，“暗廚房”、“自由布局餐廳”與“隱形消費(fèi)空間”等新興業(yè)態(tài)興起，挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商業(yè)空間認(rèn)知。與此同時(shí)，數(shù)字地圖與大眾點(diǎn)評(píng)等平臺(tái)的大數(shù)據(jù)積累，為精細(xì)化空間分析提供可能。然而，既有研究存在三方面局限：（1）空間維度上，分別聚焦水平或垂直維度，缺乏三維整合分析；（2）時(shí)間維度上，多為截面或少數(shù)年份數(shù)據(jù)研究，難以捕捉其動(dòng)態(tài)變化；（3）機(jī)制分析上，對(duì)數(shù)字平臺(tái)與政策干預(yù)的影響探討不足。在此背景下，本研究構(gòu)建多源數(shù)據(jù)融合的分析框架，填補(bǔ)數(shù)字時(shí)代商業(yè)設(shè)施三維分布動(dòng)態(tài)研究的空白。

研究方法

研究采用“數(shù)據(jù)融合-三維分類-特征分析-政策解讀”的四階段方法論框架，分析北京市商業(yè)設(shè)施三維分布的動(dòng)態(tài)特征。

圖2：數(shù)據(jù)處理與分析框架流程圖

1. 多源數(shù)據(jù)融合

本研究使用2012-2024年每?jī)赡甑母叩碌貓DPOI數(shù)據(jù)（7年，119-477萬(wàn)條/年），覆蓋零售、餐飲與日常服務(wù)三大類，2014-2024年大眾點(diǎn)評(píng)POI數(shù)據(jù)（6年，33-59萬(wàn)條/年），含在線評(píng)分和評(píng)論數(shù)量等電商指標(biāo)，以及建筑輪廓、道路網(wǎng)絡(luò)、環(huán)線數(shù)據(jù)等輔助空間數(shù)據(jù)。研究分別計(jì)算高德地圖POI與大眾點(diǎn)評(píng)POI的水平擴(kuò)張指標(biāo)（HoriEI）與垂直擴(kuò)張指標(biāo)（VerEI），其中水平擴(kuò)張指標(biāo)通過(guò)20米臨街閾值法計(jì)算（圖3），垂直擴(kuò)張指標(biāo)通過(guò)地址文本挖掘技術(shù)提取樓層信息（圖4）。然后通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化店名、空間匹配與沖突消解等數(shù)據(jù)融合流程，最終形成159萬(wàn)條POI的綜合數(shù)據(jù)庫(kù)，平臺(tái)間的水平擴(kuò)張測(cè)度結(jié)果一致性達(dá)90.9%，垂直擴(kuò)張測(cè)度結(jié)果一致性達(dá)96.8%（圖5）。

圖3 水平擴(kuò)張指標(biāo)（HoriEI）計(jì)算方法示意圖（20米臨街閾值法）

圖4：垂直擴(kuò)張指標(biāo)（VerEI）計(jì)算方法（地址文本挖掘流程）

圖5：高德與大眾點(diǎn)評(píng)數(shù)據(jù)整合流程

2. 三維空間分類

基于水平擴(kuò)張指標(biāo)（HoriEI）與垂直擴(kuò)張指標(biāo)（VerEI）構(gòu)建四象限商業(yè)區(qū)位分類：（1）沿街底商（GFSF）：HoriEI=0 & VerEI=0（傳統(tǒng)街面商鋪）；（2）非沿街底商（GFNSF）：HoriEI=1 & VerEI=0（社區(qū)內(nèi)商鋪）；（3）沿街非底商（NGFSF）：HoriEI=0 & VerEI=1（樓宇內(nèi)隱形商鋪）；（4）非沿街非底商（NGFNSF）：HoriEI=1 & VerEI=1（樓宇內(nèi)隱形商鋪）。值得注意的是，由于商業(yè)綜合體內(nèi)POI的記錄模式在不同年份及不同平臺(tái)間存在顯著差異，本研究不包含商業(yè)綜合體內(nèi)的店鋪。

3. 多維特征分析

本研究針對(duì)北京商業(yè)設(shè)施三維分布動(dòng)態(tài)特征圍繞以下四方面展開。（1）時(shí)空動(dòng)態(tài)分析，比較四類空間區(qū)位店鋪的占比變化趨勢(shì)（2012-2024）；（2）空間分異分析：比較五環(huán)內(nèi)不同環(huán)帶區(qū)域的分布特征；(3)業(yè)態(tài)差異分析：對(duì)比零售/餐飲/日常服務(wù)的空間選擇偏好；（4）數(shù)字營(yíng)銷表現(xiàn)分析：對(duì)比不同區(qū)位店鋪的線上評(píng)分與評(píng)論數(shù)量的差異。

4. 相關(guān)政策解讀

研究梳理了2012至2024年間國(guó)家與北京市出臺(tái)的相關(guān)政策，重點(diǎn)關(guān)注刺激與規(guī)范消費(fèi)、促進(jìn)就業(yè)、空間治理三大維度的政策。通過(guò)對(duì)政策文獻(xiàn)的系統(tǒng)檢索，篩選涉及“街道商業(yè)”“空間利用”“功能混合”等關(guān)鍵詞的文件，評(píng)估政策對(duì)商業(yè)設(shè)施水平及垂直擴(kuò)張的潛在影響，并依據(jù)各年度相關(guān)政策出臺(tái)頻次衡量政策實(shí)施力度。最終，本研究共識(shí)別出21條與商業(yè)空間發(fā)展相關(guān)的政策條文。

研究結(jié)果

1. 商業(yè)設(shè)施三維分布的總體演變趨勢(shì)

基于高德與大眾點(diǎn)評(píng)數(shù)據(jù)的北京商業(yè)設(shè)施水平與垂直擴(kuò)張的時(shí)空特征結(jié)果顯示，盡管兩平臺(tái)數(shù)據(jù)存在差異，但均呈現(xiàn)2012-2020年持續(xù)水平及垂直擴(kuò)張、2020-2022年有所波動(dòng)、2022-2024年企穩(wěn)回升的總體趨勢(shì)（圖6）。研究發(fā)現(xiàn)：商業(yè)設(shè)施水平擴(kuò)張規(guī)模更高，約為垂直擴(kuò)張的三倍；疫情期間沿街底商韌性更強(qiáng)，而疫情后街區(qū)內(nèi)部與非底商店鋪占比有所回升；高德數(shù)據(jù)顯示疫情后非沿街底商店鋪比例上升，大眾點(diǎn)評(píng)則顯示非底商店鋪復(fù)蘇更顯著，反映出平臺(tái)記錄偏好對(duì)商業(yè)空間認(rèn)知的影響。

圖6：2012-2024年北京商業(yè)設(shè)施三維分布動(dòng)態(tài)變化

2.空間及類別分異特征

研究發(fā)現(xiàn)，兩平臺(tái)數(shù)據(jù)雖在總體趨勢(shì)上較為一致，但在空間記錄偏好上存在顯著差異：高德更傾向于收錄沿街底商，而大眾點(diǎn)評(píng)對(duì)非沿街及非底商店鋪覆蓋更廣。研究通過(guò)整合高德與大眾點(diǎn)評(píng)數(shù)據(jù)，構(gòu)建復(fù)合數(shù)據(jù)集以分析北京商業(yè)設(shè)施三維分布的整體特征。復(fù)合數(shù)據(jù)揭示，水平擴(kuò)張的商業(yè)設(shè)施比例在疫情前快速增長(zhǎng)后趨于平穩(wěn)，而垂直擴(kuò)張?jiān)谝咔槎虝簺_擊后呈現(xiàn)恢復(fù)態(tài)勢(shì)?？臻g分異分析表明，隨著與市中心距離增加，沿街底商店鋪比例下降，非沿街非底商店鋪主要集中在二至四環(huán)區(qū)域。業(yè)態(tài)比較顯示，零售業(yè)的沿街底商比例最高，且疫情后有所增長(zhǎng)，而日常服務(wù)業(yè)的沿街底商占比最低，其非底商店鋪占比在疫情后恢復(fù)明顯。敏感性檢驗(yàn)證實(shí)，不同空間閾值下的分析結(jié)果具有穩(wěn)健性。

圖7：不同環(huán)線及類別的商業(yè)設(shè)施三維布局動(dòng)態(tài)差異蓋可視化

3.數(shù)字營(yíng)銷表現(xiàn)差異

鑒于大眾點(diǎn)評(píng)相較于高德更傾向于收錄非沿街與非底商店鋪，為這類低物理可視性商家提供了更高的數(shù)字生存機(jī)會(huì)，本研究進(jìn)一步聚焦大眾點(diǎn)評(píng)POI，分析數(shù)字營(yíng)銷表現(xiàn)的空間分異。結(jié)果顯示，依賴線上營(yíng)銷的商戶（評(píng)論數(shù)>10）非底商占比更高，而非沿街底商店鋪因社區(qū)自然客流與低成本優(yōu)勢(shì)，對(duì)數(shù)字營(yíng)銷依賴度較低。線上口碑與店鋪空間區(qū)位呈現(xiàn)“物理可視性越低，線上評(píng)分越高”的逆向關(guān)系（沿街商鋪評(píng)分最低，非沿街非底商店鋪?zhàn)罡撸欢u(píng)論數(shù)量分布則顯示，非底商店鋪通過(guò)數(shù)字渠道激發(fā)更高線上消費(fèi)（沿街非底商店鋪評(píng)論量最高）。這表明商業(yè)設(shè)施正通過(guò)差異化數(shù)字策略，彌補(bǔ)實(shí)體空間可視性的不足。

圖8：不同商業(yè)空間類型的數(shù)字營(yíng)銷表現(xiàn)差異（線上評(píng)分與評(píng)論數(shù)量）

政策分析

除了數(shù)字平臺(tái)的影響外，研究還通過(guò)對(duì)比商業(yè)分布演變與政策實(shí)施時(shí)序，探討了不同類型政策對(duì)北京商業(yè)設(shè)施三維空間分異的潛在影響。研究發(fā)現(xiàn)，“拆墻打洞”整治行動(dòng)可能與二至四環(huán)間非沿街非底商店鋪（尤其是零售業(yè)態(tài)）的增長(zhǎng)有關(guān)。生活服務(wù)業(yè)消費(fèi)刺激政策可能促進(jìn)了日常服務(wù)業(yè)態(tài)在二至三環(huán)間沿街非底商店鋪占比的增長(zhǎng)。就業(yè)促進(jìn)與空間整治政策在2019年前可能對(duì)非沿街底商的發(fā)展有促進(jìn)作用，但其在二環(huán)內(nèi)的影響較弱。值得注意的是，2024年餐飲業(yè)環(huán)保新規(guī)可能對(duì)未來(lái)該業(yè)態(tài)的垂直擴(kuò)張形成制約。

圖9：商業(yè)空間演變與政策干預(yù)的關(guān)聯(lián)分析

總結(jié)與討論

本研究通過(guò)構(gòu)建商業(yè)設(shè)施水平-垂直擴(kuò)張矩陣，拓展了既往單維度研究的分析框架，從時(shí)空整合視角揭示了北京商業(yè)設(shè)施三維分布的動(dòng)態(tài)規(guī)律：時(shí)間維度呈現(xiàn)疫情前持續(xù)水平及垂直擴(kuò)張、疫情期間沿街底商韌性凸顯、疫情后商業(yè)擴(kuò)張逐步復(fù)蘇的階段性特征；空間維度表現(xiàn)為二環(huán)內(nèi)沿街底商占比較高、二至四環(huán)間非沿街非底商商業(yè)活躍、四環(huán)外非沿街底商占比較高的圈層分異格局。研究通過(guò)雙平臺(tái)數(shù)據(jù)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，高德更側(cè)重收錄沿街底商店鋪，而大眾點(diǎn)評(píng)對(duì)低可視性商業(yè)覆蓋更廣，揭示了數(shù)字化背景下商業(yè)空間通過(guò)線上口碑管理與消費(fèi)互動(dòng)補(bǔ)償實(shí)體店鋪可視性不足的潛在機(jī)制。政策分析表明，創(chuàng)新激勵(lì)、空間整治與消費(fèi)刺激政策可能對(duì)不同區(qū)位、業(yè)態(tài)的商業(yè)擴(kuò)張產(chǎn)生差異化引導(dǎo)。本研究雖存在數(shù)據(jù)粒度、因果推斷等方面的局限，但為理解數(shù)字時(shí)代城市商業(yè)空間重構(gòu)提供了新證據(jù)，并呼吁學(xué)界與政策制定者關(guān)注商業(yè)水平及垂直擴(kuò)張可能引發(fā)的紳士化、監(jiān)管模糊等潛在社會(huì)空間挑戰(zhàn)。

【基金資助】

研究由國(guó)家自然科學(xué)基金（項(xiàng)目號(hào)：62394331、62394335）、中國(guó)留學(xué)基金管理委員會(huì)（項(xiàng)目號(hào)：202206210165）、中國(guó)博士后科學(xué)基金（項(xiàng)目號(hào)：2024M760174）、北京市屬高?；究蒲袠I(yè)務(wù)費(fèi)（項(xiàng)目號(hào)：312000546325001）、北京市博士后科研活動(dòng)經(jīng)費(fèi)（項(xiàng)目號(hào)：2025-ZZ-54）共同資助。

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