在北京，找到一個住處不難，找到一個“家”很難。

晚上七點，王子怡下班回到太子峪路邊的鐵建悅居青年公寓。她掏出手機，在租戶群里發(fā)了一條消息：“今晚有人去打羽毛球嗎？”

三秒鐘后，有人回復了一個“舉手”的表情包。五分鐘后，三個年輕人抱著球拍，在公寓社區(qū)廣場上碰頭了。

這是2026年3月的一個普通夜晚。對王子怡來說，這間月租2350元的開間公寓，是她來北京三年后，第一次覺得“住下來”的地方。

而對這片擁有2880套住房、北京市單體規(guī)模第二的大型租賃社區(qū)來說，91%的出租率背后，是一場關于“居住”的重新定義。

PART 1

“2350元”的心理線

悅居青年公寓位于豐臺北宮鎮(zhèn)太子峪村，北京地鐵一號線延長線還要等1年才通車。從市區(qū)坐公交過來，一路要經過大片的村莊和工地。

“第一次來看房，我覺得這兒挺偏的?！蓖踝逾f。她在一家科技公司做行政，公司在豐臺科技園，通勤全程一個小時。

但她還是簽了約。

打動她的，是那間朝南的開間：獨立衛(wèi)浴、開放式廚房、一張一米五的大床，還有刷視頻、讀書、非遺手工的社群活動設計。月租金2350元，押一付一，民水民電，沒有中介費。

“我在小紅書、豆瓣上看過好多轉租帖，老破小的合租房，一間次臥也要兩千五六，還要跟三四個人搶廁所?！彼f，“這兒雖然遠一點，但我能擁有一個完整的家。”

2350元，這是一個經過精密測算的數字。

悅居營運中心的團隊做過詳細的市場調研：周邊的航天人才公寓、西山甲一號公寓等同類產品的租金在1800到2200之間。但他們發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律——當租金超過2350元時，客戶的“外流意向”明顯增加，看房客戶甚至掉頭就走。經過不斷總結，團隊通過AI大模型試算，得到了2467元這條“壓力線”。

“這是一個心理閾值。”營運服務中心總經理劉洋說，“租戶愿意為通勤時間買單，愿意為居住品質買單，但他們的承受能力是有限的?！?/span>

這個認知，是團隊用真金白銀換來的。

2025年3月，項目剛開盤時，他們按可研報告的建議，把均價定在2160元起步。但到了7月，出租率達到50%后，他們試著把價格往上調了調——低密度樓棟打了85折和88折，折合下來開間和兩居室均價分別為2295元和3315元。

結果，每周的成交套數從90間驟降到16.6間，跌了72%。正如稻盛和夫在《經營十二條》中說的，“定價就是定死活，定價就是經營”。

“市場用腳投票，這是一門100塊定生死的生意”，劉洋如是說。如果每間房的租金下降100元，2600間房的年租金就減少了312萬元。在資本化率為5%的情況下，不考慮空置和收租損失，2600間房在投資端的損失就是6240萬。也就是說，精細化管理在這個過程中，體現(xiàn)的價值是幾何倍提升的。

PART 2

一輛公交車的“解法”

價格調回去了，但另一個問題更棘手：怎么讓年輕人愿意住進來，并且住得下去？

項目最大的痛點，是交通。地鐵還沒通，既有公交線繞遠，早晚高峰擠不上車是常態(tài)。

“我接待了好幾個租客，什么都滿意，最后一看地圖，就走了。”自銷團隊的人說。

運營團隊決定自己想辦法。

2025年5月，他們開始對接北京公交集團。談了整整2個月，反復溝通客流量數據、線路規(guī)劃、站點設置。終于，在7月中旬，一條全新的公交線路開通了——專100路。

這條線路從悅居青年公寓始發(fā)，一站直達地鐵14號線張郭莊站，全程不到10分鐘。高峰期每5到8分鐘一班，平峰期10到15分鐘一班。

開通那天，群里有人發(fā)了照片：一輛嶄新的紅色公交車停在公寓門口，車頭電子屏顯示“專100路 悅居青年公寓→張郭莊地鐵”。下面一排點贊的表情。

但這還不夠。

對于要去1號線沿線的租戶來說，14號線要換乘，還是麻煩。運營團隊又找了一家客運公司，開通了定制大巴：每天早上7點10分，從公寓直達地鐵1號線玉泉路站，全程40分鐘。晚上6點10分，從玉泉路返回公寓。

“40分鐘能接受，上車還能補個覺”，租客張超說。他現(xiàn)在每天坐大巴上下班，通勤時間從1小時壓縮到了40分鐘，還能在車上瞇一會兒。

這兩條線路的開通，成了銷售團隊的王牌話術。帶看的時候，銷售會特意帶租客到公交站臺看一眼：“你看，專100路，7-8分鐘到張郭莊。那邊是大巴，40分鐘到玉泉路。住這兒，通勤不是問題?！?/span>

效果立竿見影。7月到9月，簽約量明顯上漲。有人甚至在群里開玩笑說：“專100路是咱們小區(qū)的‘事業(yè)線’?！?/span>

PART 3

流動的租客，流動的北京

現(xiàn)實就像是一場永不停歇的 “問題接力賽”，一個問題剛解決，另一個問題又迅速出現(xiàn)，讓人應接不暇。交通問題解決了，出租率又慢慢爬了上來。但另一個問題開始浮現(xiàn)：租客們留不住。

悅居的客群畫像很清晰：剛畢業(yè)的Z世代，來北京闖蕩的“北漂新青年”。他們的特點是——高流動、高違約、高退換。

“我們測算過，年自然退轉率可能在50%到70%”，營運團隊的人說。這意味著，明年這個時候，現(xiàn)在的2600多間租客，可能有一半以上要換人。

租戶群里、新媒體上經常有人發(fā)轉租信息：“因工作調動，急轉朝南開間，可小刀。”配圖是裝飾咖啡色珠簾門。

王子怡說，隔壁住的一個女孩，三個月后就退租了——她換了工作，去了亦莊，通勤太遠，扛不住。

“我理解她，”王子怡說，“在北京，工作變動是常態(tài)，住址變動也是常態(tài)。”

這種流動性，是長租公寓運營者必須面對的難題。常規(guī)的社群建設、品質提升，很難真正緩解。營銷費用得持續(xù)花，租金卻漲不上去。而更大的壓力還在路上。

根據ICCRA發(fā)布的數據，2025年北京全市同類集中式公寓入市增量不低于42000間，“十五五”期間規(guī)劃供給還有12萬間。在悅居周邊20公里范圍內，張郭莊、張儀村、豐臺科技園、麗澤、郭莊子、泥洼、首鋼……未來10個月內，將有11000多間房源入市。

更讓運營團隊睡不著覺的是：這些項目大多在悅居“上游”，交通更便利，配套更成熟。

“一旦打起價格戰(zhàn)，我們是死扛還是硬剛？”劉洋說，“保出租率，或許是唯一選擇？這是今年或將面對的現(xiàn)實選擇題?！?/span>

PART 4

一條命，兩條腿

晚上八點，13號院2號樓前廣場亮起了燈。新開業(yè)的“愛煮餃”餃子館里，七八個年輕人正在等餐。老板娘在操作臺前忙活，鍋里冒著騰騰的熱氣。

這是2026年1月底的夜晚。三個月前，這個位置還是一間空鋪。

公寓的核心是“住”，但住得好不好，還要看樓下有沒有一碗熱乎的面。這句話，招商團隊的人說了整整一年。

一年前，他們面臨的是一個近乎無解的困局。

獨棟商業(yè)單層1150平米，切隔后實際使用面積只有530平米，得房率約46%。周邊的村自建房，得房率能到90%以上。同樣是一平米租金，商戶的實際使用成本天差地別。

更讓人焦慮的是時間窗口。公寓出租率沖上91%之后，租戶的商業(yè)需求每天都在增長。群里的消息從“有沒有人打球”變成了“附近哪里能吃飯”“外賣送到幾點”。

“公寓是一條腿，商業(yè)是另一條腿?！眲⒀笳f，“缺一條，都走不遠?！?/span>

但這條“腿”，硬是被他們走出來了。

截至今年1月，商業(yè)部分累計簽約品牌商戶16家，總簽約面積4572.6㎡，年合同額369.61萬元，去化率達到45.5%。這個數字看起來不算驚艷，但藏在背后的是一組更有意思的數據：16家商戶中，所有商戶的簽約租金單價，全部高于租金基準價，最高的上浮了28.07%。

“市場用腳投票，也愿意為好位置買單?！闭猩虉F隊的人說。

現(xiàn)在，走進11號院和13號院貫通的那條街，能看到這樣的景象：美遇造型的玻璃門上貼著“開業(yè)特惠”，店里坐著三個燙頭發(fā)的女孩；圣湘匯的招牌亮著暖黃色的光，里頭有人聚餐；悅家優(yōu)選便利店的冰柜前排著隊，買水的年輕人順手拎一袋零食。

姜姐串串香的老板是河南人，來北京十幾年，之前在別處開店。簽約那天她說了一句話，招商的人記到現(xiàn)在：“我看中的不是這個鋪子，是這2600多間房里頭，住著的3000多個年輕人?！?/span>

這話不假。公寓的租戶群體，是商業(yè)最確定的客源。而商業(yè)的完善，又反過來成為公寓續(xù)租的籌碼。

當然，問題還有。

超市簽了1046.2平米，為了滿足園區(qū)基本生活需求，臨時在一層營業(yè)。但因交付條件不滿足商超開業(yè)要求，商戶想把鋪位正式調整到一層，租金條件還在磋商。

導視系統(tǒng)不完善，公區(qū)配套有缺失，用電負荷有時候跟不上……去年底的商戶座談會上，大家把問題攤開來一條條說。招商團隊列了一份問題銷賬臺賬，明確責任部門、解決時限，定期向商戶同步進度。

“商戶不是招進來就完事了?！眲⒀笳f，“他們活得好，租戶才方便；租戶方便了，才愿意一直住下去。這是一個閉環(huán)?！?/span>

2026年，他們準備干幾件事：

——把剩余商業(yè)面積分成主力店區(qū)、社區(qū)配套區(qū)、特色品牌三類，針對不同業(yè)態(tài)制定招商計劃和租金策略。網紅餐飲、創(chuàng)意零售，爭取做出幾個打卡點。

——每月新增對接不少于20組意向客戶。截至目前，招商儲備庫里已經有316組意向商戶，其中餐飲203組、零售32組、生活配套及休閑娛樂81組。

——積極打通盒馬當日達、美團小象超市等生鮮即時配送，與社區(qū)超市形成貨品互補。

——給每個商戶建立經營檔案，每月做滿意度調研，每季度開經營分析會。幫他們策劃活動、引流、做營銷。

還有多經業(yè)態(tài)：元氣森林無人售賣機裝上了，電動自行車充電樁能用，如家洗衣正式開業(yè)，智能衣物回收箱即將配備。美團外賣柜因為門禁系統(tǒng)管理權限問題暫緩，但還在想辦法。

“商業(yè)這條腿，現(xiàn)在算是邁出去了?！眲⒀笳f，“但離‘走穩(wěn)’還差得遠?！?/span>

晚上九點，餃子館的客人漸漸少了。老板娘開始收拾桌面，蒸汽在燈光下緩緩上升。旁邊便利店的燈還亮著，有人拎著兩罐啤酒走出來。

那2600多間公寓的燈火，在夜色里明晃晃的。樓下這條街，正在一點點長出煙火氣。

一條命，兩條腿。他們用了一年時間，讓第二條腿終于有了站起來的力氣。

PART 5

“社群”是什么？

晚上八點半，王子怡打完羽毛球，和球友們在場邊喝水聊天。

這個羽毛球隊，是租戶群里自發(fā)組織的?！捌鋵嵲谧∵@邊挺好，城里人的奢侈都是我們太子峪村的日常，公寓周邊開放場地多，開春了我們又可以約飛盤、腰旗橄欖球啦，主打一個運動社交?！?/span>

“我們還有籃球群、跑步群、讀書群、狼人殺群?！蓖踝逾鶆澲謾C屏幕說，“還有好幾個寵物群——這樓里養(yǎng)狗、養(yǎng)貓的人特別多?！?/span>

運營團隊注意到了這種自發(fā)的社群活力。他們開始有意識地組織活動，以活動為平臺組建租戶群，挖掘租戶中潛在的“達人”“主理人”——有人會攝影，有人會剪輯，有人在B站做UP主。

“我們的想法是，把社群活動從‘低投入高產出’，慢慢向‘保本微利’閉環(huán)轉化。”社群運營的負責人說。遠期目標，是打造“社群合伙人”“第三空間”等合作經營的業(yè)務鏈條，實現(xiàn)多種經營的增值收益。

聽起來有點商業(yè)，但對租戶來說，感受更直接的是另一種東西。

王子怡記得剛搬進來那天，晚上七點多，她去物業(yè)報修——水龍頭有點滴水。本以為要等到第二天，沒想到半小時后，維修師傅就敲門了。

根據物業(yè)的數據，3月到8月，處理大小維修近3000項，戶內報修的24小時處理完成率是93.2%。那些沒完成的，大多是耗損件缺件、物料不足。

“我們一直在強調，長租公寓的物業(yè)和傳統(tǒng)住宅物業(yè)不一樣?！蔽飿I(yè)負責人說，“態(tài)度要轉變，響應速度要快。”

2025年6月開始，他們推行了“即時量化考核”：給秩序、保潔等基礎崗位梳理工作流程和任務節(jié)點，建立“獎懲池”，各部門互相監(jiān)督，經理層抽查巡查。小額處罰不是目的，目的是讓人“動起來”。

PART 6

品牌的遠與近

站在悅居的社區(qū)里，能看到遠處正在施工的工地。

那是地鐵一號線延長線的工程。按照規(guī)劃，2027年通車后，這里到市區(qū)的通勤時間將大大縮短。屆時的租戶畫像也會變化——1號線和14號線沿線的就業(yè)客戶占比會提高，租戶的穩(wěn)定性會改善。

但現(xiàn)在，運營團隊首先要面對的是未來兩年的“生死局”。

“行業(yè)正在變天”，劉洋說。

2025年9月15日，新《住房租賃條例》發(fā)布，住宅“N+1”合租監(jiān)管趨嚴。主流租住平臺的合租房源已經處于零差價甚至負差價空轉。行業(yè)巨頭們都在轉型：自如資管調整方向，樂乎召集聯(lián)盟，萬科開放加盟。

“一旦合租產業(yè)鏈熔斷，老破小和小兩居以下的戶型，可能會以整租形式入市?！彼f，“那將加劇公寓市場的競爭。部分老牌公寓和中小運營商，可能會策動價格戰(zhàn)，保住現(xiàn)金流?！?/span>

在這個背景下，一個獨立項目很難形成市場控制力和品牌影響力。資源配置的騰挪空間小，抗風險能力低，成本優(yōu)勢和議價能力都欠缺。

悅居的運營團隊已經意識到這一點。他們開始對接周邊的張儀村集租房和小屯路（郭莊子）集租房項目，希望擴大在京資產運營規(guī)模，形成集約競爭力。

另一個方向是金融創(chuàng)新。華夏北京保障房REITS在二級市場表現(xiàn)優(yōu)異，全國保租房REITs已上市8只，發(fā)行總規(guī)模130.93億元，資本化率穩(wěn)定在6%-7%之間。

“悅居項目有投資、開發(fā)、運營主體相對統(tǒng)一的優(yōu)勢”劉洋說，“我們希望能在首個委托運營期內，助力建設單位實現(xiàn)資產盤活，為新項目拓展和規(guī)?；\營尋求資金解決方案?！?/span>

的確，美國最大的租賃企業(yè)EQR，也是在1991年美國允許權益性REITS發(fā)行后，7年發(fā)行股票43次，融資32.19億美元，將房間數量從2萬間擴張到22萬間，實現(xiàn)超過10倍的規(guī)模增長。在中國，租賃住房企業(yè)也或將迎來一次爆發(fā)增長的機會。

尾聲

晚上九點半，王子怡收拾球拍，準備回房間。

電梯里遇到一個抱著貓的女孩，是隔壁樓的。兩人聊了幾句，發(fā)現(xiàn)都在同一個貓友群里。

“你家貓叫什么名字？”

“年糕。你呢？”

“湯圓?！?/span>

電梯到了，兩人揮手道別。王子怡輸入密碼開門，那間能夠獨處的開間里，窗外是星星點點的燈火。

這是2880間公寓中的一間。每一盞燈下，都有一個在北京打拼的年輕人。

他們或許還會流動，還會搬家，還會因為工作變動而離開。但至少在這個夜晚，這里有球場，有貓友群，有一個可以稱之為“家”的地方。

對于大型租賃社區(qū)來說，品牌建設從來不是一個抽象的概念。中國人對于房子的依賴已遠遠超出居住剛需，它代表了精神“領地”和落腳扎根的底氣。它是維修師傅上門的速度，是樓下能買到的一日三餐，是租戶群里有人陪你打球。

而這，或許就是運營的意義：在流動的北京，為一群人找到一個可以安心?？康陌?。

供稿：江浩

編輯：屈超

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